Stacja Dom w Nowej Iwicznej: dlaczego mieszkańcy wciąż czekają na własność lokali?

Na osiedlu Stacja Dom przy ulicy Mleczarskiej w Nowej Iwicznej droga od zamieszkania do uzyskania prawa własności nie dla wszystkich jest równie prosta. O losach poszczególnych lokali decydują nie tylko umowy z inwestorem, lecz także dokumentacja budowlana i wyniki toczących się postępowań.

Wątpliwości dotyczą zgodności części budynków z zatwierdzonymi projektami. Do tego dochodzi spór o przepisy planistyczne obowiązujące na tym terenie. Wyjaśnienie tych kwestii ma znaczenie zarówno dla możliwości przeniesienia własności mieszkań, jak i dla bezpieczeństwa prawnego ich nabywców.

Jak wygląda sytuacja poszczególnych budynków?

Najmniej zastrzeżeń dotyczy obiektów A, B i C. Zakończono związane z nimi procedury, wydano pozwolenia na użytkowanie oraz zaświadczenia o samodzielności lokali, a obecnie nie są wobec nich prowadzone postępowania.

Zaświadczenia uzyskały również lokale w budynku E. Zestawienie dokumentów nie ujawniło w jego przypadku istotnych odstępstw od pozwolenia budowlanego.

Znacznie więcej pytań budzi budynek F. Projekt zatwierdzony przez urząd obejmował 32 lokale mieszkalne oraz 36 usługowych. W wykonanym obiekcie znalazło się natomiast 71 mieszkań i 14 lokali usługowych. Tak duża zmiana proporcji funkcji wymaga wyjaśnienia w prowadzonych postępowaniach.

Rozbieżności wykryto również w budynku G. Inwestor nie otrzymał dla niego pozwolenia na użytkowanie, nie złożył też do starosty wniosku o zaświadczenia dotyczące samodzielności lokali.

Osobnej oceny wymaga obiekt D. Pozwolenie na jego budowę wydano w 2025 roku na podstawie decyzji o warunkach zabudowy z 2023 roku. W lutym 2026 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło nieważność tej decyzji. To, jakie skutki ma ona dla samego pozwolenia, muszą rozważyć właściwe organy.

Dlaczego dwa dokumenty nie oznaczają tego samego?

Zgoda na użytkowanie budynku oraz potwierdzenie samodzielności lokalu służą różnym celom i są wydawane w odrębnych procedurach. Pierwszy dokument należy do kompetencji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Drugi wydaje starosta; jest on potrzebny, by ustanowić odrębną własność lokalu i założyć dla niego księgę wieczystą.

Przy rozpatrywaniu sprawy starosta bierze pod uwagę trzy grupy przesłanek wynikających z ustawy o własności lokali: ustalenia planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę lub skuteczne zgłoszenie oraz pozwolenie na użytkowanie bądź skuteczne zawiadomienie o zakończeniu budowy. Samo dopuszczenie budynku do użytkowania nie przesądza jeszcze o wydaniu zaświadczeń dla znajdujących się w nim lokali.

Istotna jest także zgodność obiektu z pozwoleniem budowlanym. Jeżeli budynek nie został zrealizowany zgodnie z tym dokumentem, starostwo nie może wydać zaświadczenia o samodzielności jego lokali.

Projekt budowlany a późniejsze zmiany w terenie

Prawo do prowadzenia inwestycji wyznacza pozwolenie na budowę albo właściwe zgłoszenie. Liczą się przy tym nie tylko rozmiary i wysokość obiektu, ale także jego funkcja oraz rozwiązania techniczne przyjęte w zatwierdzonym projekcie. Podstawę planistyczną stanowi plan miejscowy, a gdy go nie ma – decyzja o warunkach zabudowy.

Istotnego odstąpienia od projektu nie można zalegalizować przez samo wykonanie robót. Konieczne jest przeprowadzenie odpowiedniej procedury, obejmującej między innymi przygotowanie i zatwierdzenie projektu zamiennego. Podobnie pozwolenie dotyczące hotelu nie daje automatycznie prawa do wzniesienia budynku mieszkalnego: zmiana przeznaczenia wymaga odrębnych działań, a nie jedynie innego nazwania pomieszczeń.

Późniejsza zmiana planu miejscowego również nie zastępuje uzyskanego pozwolenia. Inwestor nie może tylko z tego powodu prowadzić budowy według nowych ustaleń, pomijając warunki dokumentu, na którego podstawie ją rozpoczął.

Spór o plan dla terenu przy Mleczarskiej

Historia przepisów planistycznych dla tego obszaru sięga co najmniej 2005 roku, kiedy przewidywano tam zabudowę jednorodzinną uzupełnioną usługami. W 2011 roku gmina Lesznowola przyjęła kolejny plan, dopuszczający większą zabudowę usługową z funkcją mieszkaniową. Podczas prac Komisji Strategii Powiatu wyjaśniano, że rozwiązanie miało otworzyć drogę między innymi do inwestycji medycznej lub budowy szpitala.

Plan z 2019 roku został zakwestionowany przez sąd administracyjny. Strony różnią się jednak w ocenie następstw orzeczenia. Według gminy powstała luka planistyczna, co umożliwia wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Starostwo utrzymuje z kolei, że obowiązuje plan z 2011 roku; stanowisko to znalazło odzwierciedlenie w rozstrzygnięciach Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Nawet rozstrzygnięcie tego sporu nie odpowie samo w sobie na pytanie, czy poszczególne obiekty powstały zgodnie z dokumentacją budowlaną. Te kwestie wymagają odrębnego sprawdzenia.

Postępowanie sądowe i możliwe dalsze kroki

Sprawa zaświadczeń dla budynku F trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Inwestor zaskarżył postanowienie SKO z 31 marca 2026 roku dotyczące odmowy ich wydania. Pod koniec sierpnia 2026 roku sąd otrzymał akta wraz z odpowiedzią na skargę. Starosta Piaseczyński wystąpił o możliwie szybkie rozpoznanie sprawy, wskazując na trudne położenie mieszkańców i przedłużającą się niepewność.

Niezależnie od drogi sądowej inwestor może działać przed nadzorem budowlanym, aby uporządkować techniczny i prawny status obiektów. Jeśli organ uzna takie rozwiązanie za potrzebne i prawnie dopuszczalne, może wdrożyć postępowanie naprawcze.

Znaczenie ma również moment przeniesienia własności. Gdyby po jego dokonaniu nadzór nakazał postępowanie naprawcze lub przygotowanie projektu zamiennego, nowi właściciele mogliby stać się stronami sprawy. Oznaczałoby to ryzyko nałożenia na nich kosztownych i złożonych obowiązków, mimo że nie odpowiadają za błędy inwestora.

Dlatego celem jest nie tylko doprowadzenie do ustanowienia własności mieszkań, lecz także wcześniejsze usunięcie wątpliwości dotyczących budynków. Dla mieszkańców stawką pozostaje uzyskanie prawa do lokali w warunkach pewności prawnej i bezpieczeństwa budowlanego.

Źródło: Powiat Piaseczyński